興城團隊尋厝覓宅-刊物專題報導｜囤房稅2.0政策解讀＋節稅建議

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興城團隊｜真愛同仁專題撰寫人員：鄭兆凱

自 2024 年 7 月起實施的囤房稅2.0，讓台南多屋族稅負提升、自住屋主減輕負擔。本文詳解新稅制如何影響房屋稅率、出租與自住房屋的優惠條件，以及屋主應該採取的節稅策略，讓你看懂法規、抓住優惠不被多課稅。

近年來台灣房價飆漲，不少投資客囤積多間房產不出租，造成社會對居住正義的呼聲。
為此，政府在2023 年底通過《房屋稅條例》修正（俗稱「囤房稅2.0」），自2024 年7 月1 日上路，2025 年5 月起正式依新制徵稅。新制旨在抑制囤房、促進房屋有效利用：對未有效使用的多屋持有者加重課稅，鼓勵釋出閒置房屋，並減輕單一自住房屋稅負。

囤房稅2.0主要變革重點

多屋持有成本提高：

非自住住家用房屋的課稅方式由「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，法定稅率由原本1.5% ～ 3.6% 調升為3.2% ～ 4.8%，並採全數累進徵稅。也就是超過某戶數門檻後，所持有的每一戶都適用最高稅率，而非分級累進，多屋族的持有成本因而提高。地方政府必須按照納稅人全國持有戶數訂定差別稅率（俗稱囤房稅率），不得自行不實施。

自住優惠：

全國僅持有一間自住房屋（本人、配偶及未成年子女名下僅有1戶且實際居住）者，稅率由原本1.2% 降為1%，享自住優惠。換言之，每戶限自住1 間的家庭可享更低稅率；如果一家人名下有2 ～ 3 戶自住房屋（皆實際居住），則繼續適用1.2% 的自住稅率（新制對超過1 戶的自住房屋未再提高稅率）。

出租申報優惠：

為鼓勵釋出空屋投入市場，多屋族若將非自住房屋出租，並依法申報租賃所得達租金標準，房屋稅率可降為1.5% ～ 2.4%（等同於原最高稅率的一半），可享出租申報優惠稅率。這意味著多屋族出租空屋時稅負大幅降低。若房屋提供給社會住宅或公益出租（如包租代管、公營出租），則仍維持1.2% 優惠稅率，稅負更輕。

繼承共有減稅：

繼承取得而與他人共有的非自住房屋也適用優惠稅率1.5% ～2.4%，以減輕因「非自願共有」導致難以處理的持有者稅負。

建商釋出優惠：

新制將建商自建住房在** 合理銷售期間(約2 年)** 內的未售餘屋，課以較低的2% ～ 3.6% 稅率；超過2 年未賣出的餘屋則課以4.8%（最高稅率）。此舉意在鼓勵建商降價加速出售，避免長期閒置繳納高額稅款。

維持1.2% 自住稅率：

除上述以外，前3 戶自用宅、社會住宅、公益出租用房屋等情形不受影響，稅率仍維持1.2%自住優惠稅率（只是新制要求自住屋主須完成戶籍登記）。

財政部-囤房稅2.0改革重點

囤房稅2.0預期影響

新稅制預計衝擊多屋持有者有限。財政部估計，全台約36 萬戶多屋族稅負會因此增加，但346 萬戶單一自住家庭將受惠而減輕稅負。由於房屋稅是以「評定現值」計算，其稅基通常遠低於市價，即使稅率上調，多數老舊公寓每戶也僅增加數百元房屋稅；整體而言，受衝擊的多屋族占比不高，故對整體房市的直接影響被認為有限。不過預期會影響的，房東可能將增加的稅負轉嫁至房租，租金或有上漲壓力。

另一方面，對建商而言，由於長期囤房稅率調高，許多持有大量餘屋的建商可能被迫降價出清庫存，理論上可望增加市場供給。當然，也有專家擔憂，新制可能反映出未售屋實際數量與價格壓力，仍須後續觀察市場走向。

囤房稅2.0民眾應對建議

完成戶籍登記：

如果家中只有一戶自用住宅，建議屋主務必在期限前完成戶籍遷入，才能繼續享有1% 優惠稅率。原規定應於2025年3 月24 日前設籍，但考量首年實施，財政部已將期限延長至2025 年6 月2 日。

未於期限內設籍並申報者，將被視為非自住房屋，稅率跳升至3.2% 以上。建議屋主儘早向地政及稅務機關查詢、完成登記與申報。

出租並申報：

若您持有多間房屋但無法自住使用，可考慮將空屋出租並向稅務局報繳租金所得。只要租金達到規定標準，即可適用1.5% ～ 2.4% 的優惠稅率；否則依舊照3.2% ～ 4.8% 課稅。

此外，提供房屋給社會住宅或公益出租，也能繼續享1.2% 稅率。總之，建議合法出租並申報可大幅降低稅負，是房東面對新制時的重要對策。

盤點多屋持有：

對於名下擁有三戶以上（含他縣市）的屋主，建議重新評估持有策略。考慮提前出售部分房產或以辦理房屋移轉等方式，降低全國持有總戶數，以免全數適用高稅率。財政部與專家都建議，多屋族應密切關注新制實施後的稅負變化，必要時規劃適時處分或活化資產，以免稅務成本飆高。

可利用各地稅務局網站的房屋稅試算工具或與專業人士諮詢，了解自己適用的稅率落點，做好因應準備。

本次「囤房稅2.0」修法，整體立意在平衡房市供需與課稅公平，鼓勵多屋持有者活用資產。面對新制，民眾應對建議：應做好規劃與配合，以掌握減稅優惠、避免不必要的稅負提升，並持續關心政府後續細部辦法（如房屋稅申報方式、地方差別稅率訂定等）公布情形，以確保權益不受忽視。

台南囤房稅2.0稅率

修法重點–自住住家用房屋條件

資料來源：台南市政府財政稅務局

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