利率補貼縮水、寬限期縮短 現金流壓力將提前引爆

「新青安2.0」在目前市場傳出的各項調整中，利率補貼縮水對購屋族影響最為直接，現行新青安最低利率約1.775%，因有政府利息補貼，利率明顯低於市場平均水準，但隨著未來補貼退場，市場傳出2.0版將達2.3%以上，利息補貼將可能取消，與市場一般房貸利率2.3%～2.7%區間接軌。

若以貸款1000萬元、30年期試算，當利率由1.8%上升至2.3%，每月還款金額增加超過2,500元，一年總支出將增加約3萬，這對一般收入有限的首購族而言，等於購屋成本「墊高」，不再具備明顯利率優勢。因此，如果新青安2.0以2.3%以上作為地板利率，過去的「政策利差」將幾乎消失，對民眾申貸的誘因將明顯削弱。

此外，市場傳出寬限期從最長5年縮短至3年，過去不少首購族利用寬限期「先繳利息、後還本金」，有效壓低初期負擔，也讓購屋決策更容易成立。

 

然而，未來新制可能會縮短寬限期，購屋人將提早進入本息攤還階段。以貸款1000萬元、30年、3年寬限期的房貸為例，寬限期內每月只繳利息，每月房貸支出不到2萬元，但寬限期一過、進入本息攤還後，每月負擔將跳升至4萬元以上，馬上翻倍，這樣的變化對年輕首購族影響尤為明顯。由於多數首購族處於職涯初期，薪資成長尚未穩定，一旦提早承擔較高月付金，將大幅壓縮生活品質與儲蓄空間，也可能會提高財務風險。

中信房屋研展室副理莊思敏就直言，這等於從「延後壓力」變成「提前承壓」，購屋門檻不僅提高，心理負擔也同步加重。
 

「80條款」象徵政策鬆綁　實務仍受銀行限制

目前市場傳出，新青安2.0可能新增「年齡＋貸款年期不得超過80」規定，讓不少購屋族歡迎，但新措施表面上看似放寬貸款條件，有助於晚購族延長還款年期。不過，市場普遍認為，實際影響有限。

原因在於，目前銀行內部授信除有「年齡＋年期」的控管規定外，還是會依申貸人收入穩定性、職業類型與退休年限進行調整。換言之，即使政策上限由現今「年齡＋貸款年期< 70或75」放寬至80，銀行仍可能維持較保守標準。

舉例來說，一名45歲購屋者，就算未來新青安2.0政策上可貸35年，但因考量未來退休後收入有限，實務上銀行可能還是僅核貸25至30年，對購屋人而言，貸款彈性未必真正放寬。

莊思敏指出，目前限貸環境持續，市場依然不斷傳出申貸困難、申貸條件不佳的訊息，「年齡＋年期」放寬到80的項措施若真的調整上路，更接近制度層面的「名義鬆綁」，而非實質利多，也凸顯未來房貸市場將由銀行風控主導，而非單純依賴政策優惠。

嚴查套利行為　投資需求難以回籠

至於在查核面，新青安2.0將嚴格執行「一生僅限一次」，並加強查核出租、人頭戶等違規情形。過去幾年，新青安專案在高成數、低利率與長寬限期誘因下，市場確實存在部分以自住名義申貸、實際用於出租或投資的操作空間。

不過，隨著政府查核機制收緊，如今運用新青安的灰色空間操作的狀況已明顯減少，根據財政部統計，截至2025年底已查獲約8,600件違規案（包含人頭戶、未自住轉租），至今更已追回超過2億元利息補貼。

這些被查獲的違規者將被取消優惠、補貼利息被追回，且房貸條件變差，包括貸款利率上調、年限縮短與成數降低。屋比房屋總經理葉國華就指出，新青安嚴查違規的狀況，近一年來已經讓市場投資氛圍大減，未來2.0推出後，明顯會繼續嚴查套利行為，投資客再度進場意願將難以回升，而這也將使市場結構出現轉變，短期內投資型買盤退場、房市交易量持續承壓，但長期有助於房市回歸基本面，降低過度槓桿與價格扭曲風險。

申貸熱度降溫　舊制難現搶貸潮

在未來新青安2.0條件收緊之下，葉國華預期，申辦熱度預期將由過去的「全面搶進」轉為「選擇性申請」，甚至部分族群可能棄用，包括現金流較緊、依賴寬限期操作的年輕族，以及具投資或打算買來出租的購屋者。

至於新制上路前是否會出現「舊制搶申貸潮」，葉國華也認為機率不高，主要有三大原因，首先，銀行端已提前收緊授信條件，在放款水位與風險控管壓力下，核貸標準趨嚴，並非想貸就能貸；其次，目前房市交易量已出現降溫，購屋族對未來房價仍存觀望態度；第三，房貸利率補貼已經快告終，即使趕在舊制申請，獲得的補貼時間也不長，整體買房負擔仍不輕。

他表示，新青安2.0「補貼退場、風控升級」的核心意義，在於宣告政策紅利逐步退場，而在貸款利率上升、寬限期縮短與查核加嚴同步上路的規劃下，過去「低門檻進場」的購屋模式將難以為繼，可以預期民眾購屋決策將回歸務實與理性。


文章出處:工商時報